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疫情冲击了美国实体经济,失业率增加,很多人都陷入了财务危机,怎么房价还涨得这么快呢?原因在于各国为了拯救疫情下的经济,纷纷放水降息,于是房贷利率也下降到历史低点了,而美国的情况更加特殊。 截至2020年11月19日,全美三十年期按揭利率平均数只有2.72%,历史新低。事实上,进入2020年以来,美国按揭利率就一直在不断刷新纪录低位。再者美国房地产市场的传统旺季本来是春天和夏天,但今年的旺季由于疫情带来的恐慌和封锁,需求被短暂压制,被集中到了现在才释放;再加上目前全美成屋库存是1982年以来新低,美国现在的情况办理,毕业证,文凭,成绩单,学历认证,留信认证,学位证,学历,本科,硕士,假文凭,假学历,文凭认证,是:利率新低?+?需求积累 + 库存新低,这就是最近美国房价上涨的核心动力,在这三者中,我认为最重要的还是利率。 全美三十年期按揭平均利率 我们继续看美国按揭利率的变化,就在两年前的2018年底,三十年期贷款利率还一度接近5%,在这么短的时间里利率降了这么大的幅度,对于自住需求的购房者来说,同总价下的月供压力就少了很多、而同月供能力的情况下可以买的房子总价也高了很多。 如果站在投资者角度看,假设一套房子除掉房产税和房屋保险外的净租金回报率是4%以上(美国城市比较普遍的情况),过去那种5%的按揭利率显然很不划算;但现在利率降到了2.72%,信用好的贷款者还能享受更低的利率,随随便便做到两三成首付、三十年期贷款下的“以租养贷”。举个例子,你用20万美元首付买一套70万美元的房子,月供2000美元,月租3000美元以上,租客帮你供房后还额外给你一笔零花钱,房价还保持上涨,你说爽不爽?房价上涨且“以租养贷”的情况下,这属于稳赚不赔的投资。 这套位于西雅图北部地区Lynnwood的独立屋市场估价约64万美元,每年房产税5200美元,以3100美元/月的租金挂牌出租,房子状况良好,预计很快会确定租客,我们也可以从这个案例了解一下当地的租售比 所以,无论是自住购房者还是房产投资者,对于房贷利率的下降都是非常非常敏感的。 在现在的低利率之下,无论是房产还是股票,我们都很难再找到过去那样低估值的好资产,此时需要重新定义合理估值的水平,否则你眼前看到一切都觉得像泡沫。 多说一句,中国在2015-2018年的那一轮房价大涨本质也是利率驱动的,因为全社会的平均收入在那几年并没有突然增加,但很多热点城市的房价都翻了一倍,这其实就是信贷现象。从2014年底到2016年我们经历了连续六次的降息、六次降准,还伴随各个城市放松贷款限制、取消认房认贷、降低首付比例,所以房价应声上涨,后来伴随信贷政策的收紧,房价就趋于理性。 美国房价上涨能持续吗? 既然房价的上涨来自于利率下降,那美国和海外其他地区房价的上涨能否持续就要看低利率能否维持。根据市场预测,美联储在2023年之前可能都不会加息,房贷的低利率很可能也会维持至少三年时间,不过,我们还要考察美国老百姓的举债潜力还有多少。 就在2020年第二季度,美国居民杠杆率从前一个季度的76%突然增加到84.5%。是不是很可怕?我刚看到这个数据的时候也觉得太疯狂,但这个杠杆率的提高不是因为居民增加了债务,而是因为美国GDP在第二季度环比第一季度大幅下降导致的,居民总负债在第二季度其实并没有增长,只是因为GDP的分母变小,杠杆率自然就提高了。 美国居民杠杆率 2005年第二季度-2020第二季度 美国居民总负债,其中蓝色部分为房贷存量?次贷危机后美国居民负债增速小于GDP名义增速 所以杠杆率平稳下降 直到今年第二季度疫情冲击经济 通过上面这张图,我们看到2008年之前美国房贷增长很快,但后来趋于理性。 之所以现在美国的房贷增长不可能像次贷危机前那会儿那么快,主要是各个银行比当年更加谨慎了,当初所谓次贷就是次级贷款,发放给经济水平不足的人的贷款就是次级贷款。美国人在房地产问题上吃过大亏,所以再也没敢放松对房贷的限制,现在美国各个商业银行对房贷的压力测试非常严格,信用不好、首付不足的人是没有办法拿到房贷的,从这个角度看,目前美国房地产市场虽然过热,可风险和次贷危机时还是不可同日而语。 需要清楚的是,美国是一个城市化已经基本完成、房地产市场高度成熟的发达国家,市场相对而言还是理性的,而且美国人投资渠道广泛,除了房产以外还有令人羡慕的股票市场,所以就算美联储货币宽松,美国房价也很难和过去几个月一样以全国平均价格每个月1.7%以上的环比速度(即年化超过22%的速度)上涨,更不可能出现我们所熟悉的一两年翻一倍的情况。 FHFA的数据有两到三个月的延迟,现在我们只能看到9月的数据,以往秋冬季美国房地产市场都会转淡,但今年的市场温度仍然没有明显降温,十月成屋销量又创了2006年以来新高,房价涨势还在继续但可能有所放缓。 如果你是自住房买家,在现在疯狂的市场中更应该冷静思考的同时果断行动,抓住低利率的机会。 如果你是投资者,应该降低未来预期,与其押注房价未来还能涨多少、涨多快,不如把注意力集中到“以租养贷”的现金流计算上去,确保现金流时刻为正,就不惧房价的波动。 #文凭 #毕业证书#学历 #认证 #复刻英国文凭伦敦大学亚非学院毕业证|微信857767150办SOAS学历文凭SOAS毕业证书||加急办理英国SOAS毕业证购买假文凭|仿制英国文凭伦敦大学亚非学院成绩单制作毕业证最新版本|成绩单认证成绩修改文凭认证留信认证SOAS University of London #毕业证成绩单
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